2023年5月武汉市场形势分析与展望

01

楼市政策

(资料图)

两次房交会补贴对比：

补贴额度：除维修基金外，按三环外1万/㎡楼盘，100㎡算，首套契税减免即1.5万，二套减免一半即1万，整体来看跟2022年房交会补贴差距不大；

补贴时间：23年武汉春季房交会补贴政策从5月1日持续至6月15日，22年12月房交会补贴时间为2022年12月8日到2023年1月10日，本次房交会持续时间较长。

【政策评价】：

本次春季房交会补贴为期一个半月，二环内无，二环外维修基金补贴，新城区叠加契税，首套减免二套减半，相较2022年房交会补贴政策，本次政策补贴范围主要聚焦于支持二环外新城区刚需首改类置业需求，虽然补贴金额不多，但是对于意向购房客户亦是一笔不小的福利，在一定程度上促进了客户抓住政策窗口期成交。

02

武汉新房市场分析

5月，供应缩量，月度网签显著上涨，案场线下到访及认购环比提升幅度较小，但仍好于去年同期水平。

本月中下旬市场热度有所消退，2-4周开始案场来访、认购出现一定下滑，但网签成交持续高位。主要原因有以下几点：

（1） 前期已销售房源集中网签。一些正常销售房源为享受政策，把4月认购房源，延后到5月进行网签；另有一些问题房企前期抵押房源在本月解押集中网签。

（2） 结构性热销拉动整体规模上升。受三四环热销项目带动，如吴家山、盘龙城、沌口中心、未来城、汤逊湖南、大桥新区等新城区板块项目成交占比上升。

表：2023年1-5月供求指标及同环比对比

1、供应：5月供应量64万㎡，同比减少35%，环比减少48%。月度同环比均呈下降趋势，主要是由于全市多数项目已于3-4月取证供应，库存充足，本月取证供应量降幅明显；其中5月供应量又有部分于4月下半月临近五一假期提前取证分流。

2、成交：5月成交量约139万㎡，同比增加73%，环比增加71%。主要受到五一假期&春季房交会双节点利好影响，同环比均呈现上涨趋势。成交价格受成交结构影响降至16250元/㎡。

3、新开盘：5月全市累计开盘22次（新开盘0/续销22），整体去化率12%,较4月开盘去化下降1%

图：2016年1月-2023年5月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

新开盘表现，分环线来看：

供应量集中在三四环间，套数占比38%，其次是二三环间，套数占比36%；成交量集中在三四环间，套数占比39%，其次是二环内，套数占比30%；二环内武汉天地云廷三期收官之作加推去化率100%，位居全市第一。

表：5月开盘热销典型项目

4、来访认购：5月来访和认购数据环比4月止跌企稳，环比分别上涨4%和5%，但本月除第1周恰逢五一&房交会双重利好影响热度较高外，2-4周相对首周案场降温明显。

案场来访：5月单盘平均来访量278组，环比4月上涨4%，来访量小幅上涨。2023年1-5月的月均单盘来访量327组，同比2022年1-5月的月均单盘来访量213组上涨54%，略高于21年1-5月月均单盘来访量323组。较22年的市场低谷期已明显好转，结合历史数据来看，5月市场热度可理解为回归常态。

认购：5月单盘月均认购20套，环比4月的19套上涨5%，不仅高于2022年1-5月的均值14套，也高于2022年全年单盘月均认购均值17套。2023年1-5月单盘均值约25套，略低于2021年6-12月的单盘均值29套。

5、月度典型热销项目

武汉天地云廷三期

顶级圈层，稀缺资源，优质配套，一线临江房源收官产品。

营销表现：此次推出325-348㎡三四房，户型尺度宽阔，观江视野绝佳，项目一直以来备受武汉顶级豪宅客群关注，客户认可度高购买力强，此次推售为项目收官之作，且推售楼栋为最后两栋临江住宅，备案单价刷新武汉超高层天花板，整体户型偏大，明显高于前期产品，最小325㎡户型总价约1700万，一次性付款客户占比较高，加推当日售罄。

03

武汉土地市场

2023年5月挂牌出让2宗住宅地块，均位于江夏纸坊，将于6月9日网上拍卖成交。

目前市场处于修复期，局部阶段性回暖，持续性存疑，房企拿地积极性不强。政府以“多次、少量、质优”为主要特点，试探性供地。

表：2023年5月地块供应明细

2023首场土拍集中拍卖于本月5号全数出让，成交总规模42.3万方，成交总额24.8亿。其中金融港P（2023）012号纯住宅地产生溢价，3家房企参拍，经21轮次举牌，最终由湖北赛达置业溢价7.4%竞得。

2023年第二场次土拍【武告字（2023年）5号】公告于5月30日揭牌。本次仅出让并成交1宗纯住宅用地，P（2023）014号硚口汉江湾地块由越秀地产底价竞得，成交楼面价8000元/㎡，成交规模8.55方，拿地总额6.84亿。

表：2023年5月地块成交明细

04

武汉短期市场预判

5月2-4周市场热度较第1周下滑明显，如持续下滑，客户将再度陷入观望，企业信心不足的负反馈循环将再度恶化。

市场趋势：本次房交会补贴政策结束后，6月房企将迎来年中冲刺节点，预计市场仍处阶段性调整，延续当前“弱复苏”形势。

结构特征：受供应节奏及结构、二手房冲击及政策等影响，当前市场再度进入新老库存挤压去化的阶段，不同区域不同项目之间面临不同存量结构压力，三四环成交量虽然得到一定修复，但价格修复可能性弱。

关键词：